Ухвалення закону про землю. Чи справді це інвестиційна свобода?

За які інвестиційні позиції проголосували нардепи і який ефект матиме закон про землю – читайте в огляді компанії "Фрідом Фінанс Україна".

До теми: Ринок землі: інвестиційні можливості

Основні інвестиційні складові нового закону про землю

1. Землю сільськогосподарського призначення можна буде легально продавати тільки з 31 липня 2021 року (на відміну від попередньо зазначеної дати – жовтень 2020 року).

2. Із червня 2021 року скасовується дія мораторію на продаж аграрної землі.

3. Купувати с/г землі зможуть тільки резиденти України (громадяни і юридичні особи зі 100% українським капіталом, держава, територіальні громади).

4. Банки можуть бути власниками тільки в тому випадку, якщо земля дісталася їм під заставу.

Це положення є досить цікавим, оскільки банки зможуть збільшити свій земельний портфель, який може бути дохідним. Однак такі ділянки фінустанови повинні продати впродовж двох років після отримання права власності на земельних торгах.

5. Іноземці зможуть купувати українську землю тільки після референдуму. Їм заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 кілометрів від державного кордону України, попри результати референдуму.

6. До 1 січня 2024 року купувати землю зможуть тільки фізичні особи і з розрахунку не більше 100 гектарів в одні руки. Потім ліміт піднімуть до 10 000 гектарів, а купувати землю зможуть ще і юридичні особи.

7. Не зможуть купувати з 2023 року українську землю: 

• компанії, власниками яких є громадяни країни-агресора – Росії, що входять до терористичних організацій;
• компанії, що знаходяться у власності іноземних держав або офшорів чи бенефіціара, яких неможливо встановити;
• юрособи з країн, які не співпрацюють з Україною у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом та компанії під санкціями.

Цікаво: Ритейл чи доставка: у що інвестувати під час кризи

8. Передбачене переважне право орендаря на купівлю. Орендарі, які працюють на землі і мають право користування не пізніше ніж з 2010 року, можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок і без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримує після першого платежу. Орендар має можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це повинен бути письмово повідомлений власник.

9. Мінімальна ціна – не менше нормативної грошової оцінки. Ця норма буде діяти до 1 січня 2030 року. Тому правильна нормативна оцінка впливатиме на ціну землі в майбутньому.

10. У перші два роки буде діяти заборона на продаж державної землі. Вільний обіг землі стосуватиметься лише ділянок, які належать пайовикам.

11. Розрахунок за покупку ділянок здійснюватиметься тільки в безготівковій формі.

Простіше кажучи, великого економічного ефекту від запуску ринку в такому форматі економіка країни не отримає, як ми уже зазначали. Попри це користь від закону є – схоже, його готовий прийняти МВФ.

Читайте також: IPO 2020. Інвестиційні можливості

Великий плюс і в тому, що банки з середини 2021 року зможуть почати кредитувати фермерів під заставу землі. Та й сам факт зняття тотального мораторію – позитивний сигнал.

Окрім того, передбачено кроки із створення Фонду гарантування кредитів для малих виробників, які повинні були покращити доступ малих виробників до кредитування, у тому числі для купівлі аграрної землі. Відповідний законопроєкт був зареєстрований у Верховній Раді у лютому, але незабаром його відкликали.

Відкриття ринку землі в Україні / Flickr

Під питанням – консолідація землі

Практики вважають, що можливість передавання орендарем переважного права викупу землі іншим особам може призвести до появи певних схем концентрації землі.

Якщо холдинг не бажає викупити пай, то таке переважне право буде передаватися (продаватися) спекулятивним інвесторам для подальшого перепродажу. Імовірно, орендарі матимуть попередні угоди із спекулятивними інвесторами і стануть фактичними продавцями паїв,
– зазначає економіст Денис Нізалов виданню "Економічна правда".

У законі, ухваленому ВР, немає обмежень щодо концентрації землі в одних руках на рівні області та об’єднаної територіальної громади (ОТГ).

Існує ймовірність, що одна особа зможе викупити всі землі в межах однієї ОТГ. Це може зробити громаду залежною від однієї компанії або особи.

Читайте також: Єврооблігації. Інструмент для збереження коштів під час паніки

Нагадаємо, що 27 березня Володимир Зеленський повідомив, що Україна домовилася з МВФ про збільшення програми до 10 мільярдів доларів. Президент зазначив, що без отримання допомоги від міжнародних партнерів країні загрожує падіння економіки і дефолт.

Умовою надання допомоги від МВФ є прийняття закону про банки (так званий "антиколомойський") і закону про землю. Відразу після виконання вимог МВФ Україна може отримати перший швидкий транш упродовж двох тижнів. Розмір допомоги становить близько 2 мільярди доларів.

Висновки від "Фрідом Фінанс"

Низка правок до законопроекту про вільний обіг с/г земель призвело до досить консервативного з інвестиційної позиції закону. Часові терміни, що зазначені у прийнятому законі відтерміновують можливість інвестування в земельні ділянки аграрного призначення. 

• З одного боку, це є позитивним, оскільки сьогоднішній час "коронавірусної кризи" та спаду економіки у 2020 році, все-одно не дозволить запустити ринок, який дасть ефект, що покращить бізнес-складову та сплату податків.
• З іншого боку – це ризик того, що за цей період відбудуться досить багато "схематозних" купівель чи переоформлення земель, щоб не підпасти під норми цього законопроєкту.

Знати більше: Антирекорди впливу коронавірусу та "карантину економіки"

Із погляду приватного інвестора, закон не дасть відчутного фінансового результату, за винятком інвестицій у кваліфікаційні венчурні фонди, які чітко розуміють як можна заробити на агробізнесі в часи глобальної економічної кризи. У той же час, якщо ви плануєте стати невеликим фермером, то можна скористатися нормами цього закону і запустити малий чи середній бізнес сільськогосподарського призначення. Однак треба бути впевненим, що Фонд кредитування земель буде запущено, і він якісно виконуватиме свої обов’язки.

Тому, не панікуймо! Адже землі залишаться у населення, а фізичні особи зможуть заробити на земельному активі.

Статтю підготував Степан Джус, інвестиційний аналітик "Фрідом Фінанс Україна"