Новые налоги
Для юридических лиц
Сейчас НДС в размере 20% платит застройщик и этот налог включен в цену на первичном рынке. При последующих продажах, то есть на вторичном рынке, уплачивать НДС не нужно.
Интересно Какие из экологически чистых авто сегодня самые выгодные
Однако это могут изменить: юридическим лицам придется платить НДС при продаже недвижимости на вторичном рынке каждый раз, пока владельцем не станет физическое лицо.
Для физических лиц
Сейчас украинец, который владел квартирой по крайней мере 3 года, может продать ее, оплатив 2% от стоимости: 1% в Пенсионный фонд и еще 1% пошлины с покупателя и продавца. При продаже второй и последующих объектов недвижимости нужно дополнительно уплатить 5% НДФЛ и 1,5% военного сбора.
Если законопроект примут, то с первой квартиры или дома и в дальнейшем будут платить 2%, со второй дополнительные 5% + 1,5%, а вот с третьей дополнительная ставка будет достигать 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора.
Что будет с ценами
Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, в комментарии 24 каналу рассказал, что в случае принятия закона цены на недвижимость вырастут.
Если предположить, что предложенные изменения заработают, то велика вероятность, что к этому моменту застройщики будут вынуждены повысить цены на 20% + растущие затраты в себестоимости строительства,
– убежден эксперт.
Цены на жилье могут существенно подпрыгнуть / Фото Unsplash
Юрий Пита добавляет, что жилье на первичном рынке не станет более доступным, а наоборот вполне вероятно, что с новыми налогами стартовые цены увеличатся минимум на 3-5%.
При росте стоимости квартир на первичном рынке на 20%, стоимость объектов на вторичном рынке может увеличиться, в зависимости от самого объекта, как минимум, на 10-15%,
– прогнозирует Юрий Пита.
Почему повышают налоги
Равенство среди предпринимателей
"Антиахметовский" законопроект имеет целью закрыть пробелы в Налоговом кодексе, которые позволяли крупному бизнесу не платить налоги в Украине, пояснил премьер-министр Денис Шмыгаль.
Такие нововведения направлены на субъектов хозяйствования, у которых есть бизнес по перепродаже квартир на вторичном рынке и создают неконкурентные условия для застройщиков, поскольку не платят НДС,
– ответили ЭП в Минфине.
По мнению авторов законопроекта, он создаст равные условия для бизнеса на различных рынках, в том числе и на рынке недвижимости.
Наполнение бюджета
От введения изменений Министерство финансов рассчитывает дополнительно ежегодно получать около 3 миллиардов гривен:
- 2,3 миллиарда гривен от уплаты НДС юридическими лицами;
- 0,6 миллиарда гривен от уплаты НДФЛ.
Однако законодатели могут достичь совершенно другого результата. Экономисты и эксперты по недвижимости ожидают, что повышение налогов заставит некоторых инвесторов уйти с рынка или же за повышение налогов будут платить не предприниматели, а покупатели.
Почву для очередного закона
Эксперт Юрий Пита частично связывает появление таких налоговых изменений с тем, что на данный момент готовится почва для принятия другого и очень важного законопроекта № 5091 о защите прав инвесторов. Согласно этому документу, еще не готовое жилье становится объектом недвижимости, а инвесторы получают права собственности на "непостроенные квартиры".
Естественно на фоне равных прав разная налоговая нагрузка при приобретении уже готового и строящегося жилья на первичном рынке была бы коллизией. Поэтому мотив налоговых изменений соответствует целям и задачам законопроекта №5091,
– объясняет президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
К теме Кабмин поддержал "антиахметовский законопроект"
Последствия повышения налогов
Стагнация на рынке недвижимости
Юрий Пита объясняет, что на рынке недвижимости работают инвесторы, так называемые рантье. Они покупают недвижимость по самым выгодным ценам на котловане и продают на завершающем этапе строительства, когда риски недостроя минимальные, но при этом объект еще не введен в эксплуатацию. На этом они зарабатывают в среднем 35 – 40% (иногда 40 – 50%).
Инвесторы стимулируют рынок недвижимости / Фото Unsplash
Если введут налог в размере 18% НДФЛ + 1,5% военного сбора на третью и следующую квартиры, то эти рантье, либо повысят цены и таким образом спрос упадет, или уменьшат количество операций, чтобы платить меньше налогов.
Если цель – не дать возможность получить сверхприбыль, то логично было бы установить случаи, при которых взимается 18% налога, например, если это касается продажи одной физлицом квартир в многоквартирных домах или коттеджей на одном земельном участке,
– убежден Юрий Пита.
Рост цен
За последние 2 года цены на недвижимость выросли на 24%, подсчитали журналисты 24 канала на основе статистики domik.ua. Поднятие налогов может лишь ускорить этот тренд.
Новые схемы строительства
Старший юрист юрфирмы Asters Виктория Демиденко в комментарии ЭП рассказала, что законопроект может спровоцировать пересмотр схем строительства с целью налоговой оптимизации. Другие собеседники издания привели следующие примеры:
- Застройщики начнут продавать квартиры не через договор купли-продажи, а через распределение долевого участия в строительстве – так, будто люди сами построили для себя.
- Будут использовать целевые облигации – когда приобретаются не квадратные метры жилья, а ценные бумаги, к которым привязаны эти квадратные метры. С облигаций НДС не уплачивается.
Поэтому повышение налогов может навредить рынку недвижимости и не дать желаемого результата по наполнению бюджета и выравниванию условий для всех участников рынка. Налоги следует повышать постепенно. Например, брокер RE/MAX Central в Украине Валерий Захаров в комментарии ЭП предложил, что в первый год можно ввести НДС в размере 3 – 5%, а затем ежегодно его увеличивать на 1 – 3%.
Полезно Налоговая амнистия 2021 года: придется ли всем уплатить 5% своих сбережений
Что еще предусматривает "антиахметовский" законопроект: кратко
- Увеличение ренты за добычу железной руды.
- Введение акцизного налога на продажу "зеленой" электроэнергии. Диапазон ставки – от 3,2% до 40%.
- Отмена льготы по уплате земельного налога для горнодобывающих предприятий.
- 5% акциза переложат с розничной продажи табачных изделий на крупных игроков.
- Отмена моратория на индексацию нормативной денежной оценки земель, от которой зависит размер налогов сельхозпроизводителей и арендная плата за пользование землей.
- Повышение ставки единого налога для отраслевых плательщиков четвертой группы, кроме производителей, работающих в теплице и кроме водного фонда.