Ипотека под 5% в 2021 году: реальность или красивые обещания

Что обещает власть

• В 2020 году украинцам пообещали снизить ставку по ипотеке до 10%.
• Уже с марта 2021 года обещают, что ставка упадет до 7% годовых, что предусмотрели в постановлении КМУ.
• А в первом полугодии этого года будет возможность взять ипотечный кредит под 5%.

К теме Первые ипотечные кредиты под 7% смогут выдать в марте, – Минфин

У нас есть намерение в первой половине 2021 года поработать и создать возможность финансового лизинга и ипотеки под 5%,
– отметил Шмыгаль.

Сейчас такую возможность прорабатывают с Национальным банком Украины, добавил премьер-министр на форуме "Украина 30. Коронавирус: вызовы и ответы".

Какие сейчас ставки по ипотеке

В 2020 году украинцы начали значительно активнее пользоваться услугами банков для взятия ипотеки. Сумма ипотечных кредитов достигла 3,8 миллиарда гривен, что на 36% больше, чем в 2019 году. Об этом свидетельствуют данные опроса Нацбанка.

Популярность ипотеки в 2020 году выросла / Unsplash

Однако причина не только в том, что больше украинцев берут ипотечный кредит, но и в подорожании этого кредита. В среднем украинцы берут кредит на сумму 663 тысячи гривен, а брали на сумму в 516 тысяч гривен.

В 2020 году ипотечная ставка существенно снизилась:

• на вторичном рынке она составляла 14% (в декабре 2019 года – 20,6%);
• на первичном – 16,9% (в декабре 2019 года – 21,5%).

Но это все равно еще далеко от 10%, которые обещали еще в 2020 году. А теперь обещают 7%, а впоследствии и 5%. Но отметим, что обещание власти о дешевой ипотеке касается не всех украинцев, а только тех, кто подпадает под программу "Доступное жилье".

Почему низкие проценты в Украине невозможны

Первая заместитель главы Нацбанка Екатерина Рожкова выделила такие проблемы:

1. Банки неохотно кредитуют первичный рынок из-за его непрозрачности. И действительно по данным Нацбанка лишь 15% ипотечных кредитов взяли на покупку жилья на первичном рынке.
2. Взыскание залогов является долгим и неэффективным. Если семья пропишет ребенка в доме, то банк не сможет забрать жилье в случае неуплаты.

Однако экономист Борис Кушнирук в комментарии 24 каналу рассказал, что на самом деле в основе – две фундаментальные проблемы. И без их решения в Украине не заработает дешевая ипотека. Это непредсказуемость инфляционных процессов и концентрация строительства в крупных городах.

Инфляция и непредсказуемость экономики

Суть ипотеки в том, что благодаря ей можно приобрести или построить жилье, растянув ежемесячные платежи на 20 – 30 лет таким образом, что они не составляют существенной нагрузки на наш бюджет. Так это работает в США, Канаде или Европе.

Но в Украине из-за высокой инфляции и обесценивания гривны, уверенности нет. Например ряд банков, которые в 2020 году предложили ипотеку под 10%, на самом деле предлагали ее лишь на первый год, а на последующие – ставка по формуле UIRD+% (индекс депозитных ставок плюс определенный процент, который определил банк). То есть в случае стремительной инфляции, ставка существенно возрастет.

Смысл ипотечного кредитования именно в том, что оно является дешевым. Ставка может поменяться на 0,5 – 1% раз в год. Но она не может вырасти в разы вследствие изменения структуры экономики или бездарной политики центрального банка и правительства. А как человек может потом обслуживать этот кредит?
– отмечает эксперт.

Строительство в крупных городах

По данным Нацбанка больше всего ипотечных кредитов выдали в городе Киеве, Киевской, Харьковской, Львовской и Днепропетровской областях. То есть там, где есть крупнейшие города Украины.

Экономист Борис Кушнирук видит в этом проблему. Эксперт называет концентрацию населения исключительно в крупных городах – практикой слаборазвитых стран.

Если мы продолжим эту практику, то в этих городах состоится и концентрация ипотечного кредитования, удорожание его и закладка фундаментальных рисков, связанных с тем, что люди просто не могут по этим кредитам рассчитаться,
– убежден Борис Кушнирук.

Стимулируя ипотечное кредитование в крупных городах, государство лишь поднимает цену на недвижимость и строительство там, ведь спрос растет.

Строиться в малых городах дешевле / Unsplash

Эксперт добавляет, что строиться в маленьких городах значительно дешевле. Но украинцы этого не делают из-за неуверенности в завтрашнем дне – в том, что смогут найти работу в малых городах. Но для того, чтобы эта уверенность была, необходимо внедрять децентрализацию и способствовать развитию малого и среднего бизнеса по всей Украине.

Что не так с ипотекой под 5 – 7%

Нагрузка на бюджет

В этом году при незначительных объемах ипотечного кредита на программу "ипотеки под 7%" понадобится 304 миллиона гривен из государственного бюджета. Но в течение нескольких лет бюджетные расходы нужно будет увеличить хотя бы до 2 – 3 миллиардов гривен, убеждена нардеп Татьяна Острикова. И даже при таких расходах массовое ипотечное кредитование запустить не удастся.

Абсурдность

Борис Кушнирук идею программы "Доступного жилья" называет "абсурдной по самой конструкции".

Что значит доступное жилье? Доступное жилье – это жилье для бедных. А если это бедные, то какая гарантия, что они будут способны вернуть кредит... Если говорить о доступном жилье, то есть понятие доступного жилья для бедных слоев населения. Но это жилье не в кредит, а социальное,
– объясняет экономист.

Доступное жилье определяется в первую очередь его ценой и имеющимися доходами. То есть на сколько доходы человека позволяют это сделать. В странах Запада система ипотечного кредитования делает жилье доступным – человеку нужно сделать первый платеж лишь 15 – 20%, а потом вся остальная сумма разбивается на 30 лет. С точки зрения небольших ежемесячных платежей, такое жилье доступно. В Украине пока это невозможно сделать.

Как воспользоваться программой "Доступное жилье"

Воспользоваться услугой "Доступное жилье" с 1 марта могут украинцы, которые хотят приобрести жилье, построенное не ранее 2015 года или построить собственное, говорится в постановлении Кабмина.

Интересно Ипотека или аренда: что выгоднее в Украине в 2021

Условия программы:

• Процентная ставка для украинцев будет составлять 7% годовых. При этом программа будет действовать только на кредиты с процентной ставкой от банков 12,7% (уже сданные в эксплуатацию дома) и 15,2% (недострои);
• Срок кредита – 20 лет;
• Первый взнос – 15% стоимости ипотеки;
• Максимальная сумма кредита – 2 миллиона гривен.

Есть ограничения в площади, если человек берет кредит на строительство собственного жилья. Это 50 квадратных метров на семью из двух человек или на одного человека. В то же время за каждого члена семьи можно получить 20 дополнительных квадратов.

Украинцам, которые хотят воспользоваться программой для компенсации ипотечных кредитов в национальной валюте, следует обратиться в Фонд развития предпринимательства.